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CONTRATO BUILT TO SUIT – ALTERNATIVA À CAPITALIZAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS

em 19 outubro 2023 | Igor Dantas Blog | Notícias

Quando se pensa em edificação e estruturação de espaço físico para exercício de atividade empresarial, as primeiras ideias que surgem para custear o empreendimento são: reinvestimento de lucro, aquisição de financiamento bancário, aporte de capital pelos sócios, modificação do quadro societário e desmobilização de ativos. 

No entanto, em determinados casos, as formas usuais de capitalização dos empreendimentos não se mostram adequadas, seja porque não há lucro a ser reinvestido, porque o financiamento bancário não se mostra atrativo, porque os sócios não tem capital para investir, porque não se quer mudar o quadro societário ou porque não há ativo a ser desmobilizado. 

Como alternativa às opções tradicionais, existem as operações contratuais/imobiliária denominadas "built to suit", traduzida como construção sob medida. 

Tal operação se assemelha, em alguns pontos, a um contrato de locação de bem imóvel, por meio do qual, entretanto, uma das partes da relação se obriga a edificar e estruturar o espaço físico no qual se exercerá a atividade empresarial, atendendo as necessidades personalizadas do contratante, e este se compromete a locar o bem pelo prazo contratualmente previsto, cuja contraprestação deverá remunerar não somente o uso e gozo do imóvel, mas também os custos dispendidos para aquisição e estruturação do imóvel. 

De maneira simplificada, a operação consiste em uma simbiose entre as naturezas dos contratos de empreitada e de locação. 

É o que acontece, por exemplo, quando uma distribuidora de alimentos necessita de um galpão para armazenamento dos produtos, com condições de acondicionamento específicas, e firma o contrato com um investidor que se compromete a adquirir e estruturar o imóvel atendendo as necessidades da distribuidora, em troca de uma contraprestação paga por prazo determinado, que remunerará não somente a utilização do bem, mas também os investimentos feitos pelo contratado.

Os contratos "built to suit" encontram disposição expressa no art. 54-A da Lei nº 8.245/1991. A legislação conferiu ampla autonomia para as partes envolvidas valerem-se de sua criatividade para estipular as condições e nuances contratuais. Dentre as faculdades possibilitadas às partes encontra-se a possibilidade de se afastar a resilição unilateral e de rever o valor do aluguel. 

Verdadeiramente, as operações "built to suit" revelam importante mecanismo para a concretização de negócios e que, dada a complexidade e longa duração dos tratos, necessitam de que as obrigações travadas estejam suficiente e claramente previstas nos instrumentos contratuais, sob pena de a operação não se mostrar tão vantajosa quanto aparenta. 

Assim, caso a operação seja viável e adequada para a consolidação de um negócio, é de extrema importância que as nuances sejam debatidas e decididas com uma assessoria técnica especializada.